根据股份公司党委的统一部署以及集团“不忘初心、牢记使命”主题教育具体要求，按照集团公司党委工作安排，结合东北公司日常财务管理工作中发现的困难和问题，东北公司确定把如何解决东北公司融资渠道问题作为此次调查研究的重要课题，有关情况汇报如下：
一、调研的目的及方式
此次调研紧紧围绕主题教育“守初心、担使命，找差距、抓落实”的总要求，旨在带头强化“四个突出”、落实“四个到位”，突出问题导向，通过调查研究转化学习成果、发现问题、解决企业实际难题，拿出实招，破除制约企业发展的瓶颈性问题，实现改革发展见成效，推动地产集团“不忘初心、牢记使命”主题教育形成丰硕的学习成果、实践成果，推动地产集团聚焦千亿目标持续发力。
此次调研目的要着力解决以下三点：一是要了解东北地区特别是大连市目前的房地产金融监管政策及对房地产企业融资的影响；
二是摸清楚东北公司特别是大连市目前融资工作中面临的问题和难点；
三是针对融资工作中存在的问题下一步的解决措施。
围绕上述目标任务，调研组以“扩宽融资渠道，优化融资结构，用金融活水助推企业发展”为主题，通过大连事业部实地了解、座谈会等形式，聚焦东北公司当前融资工作中存在的问题，结合银行、债券公司、信托公司等渠道，对东北公司的融资现状进行了进一步研究，查找症结，切实提出解决问题的具体措施办法，推动现阶段问题的解决落实。
二、房地产金融政策及对房地产企业融资的影响
以前房地产是国内经济的主导产业，是中国经济的重要支柱，稳增长，极度依赖房地产；
2019年7月30日政治局会议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，从经济增长的调节器转变为税收增长的调节器。这一政策引导下，陆续出台了一系列针对房地产行业金融的政策：土地开发贷款政策调整，停止土地开发贷款和抵押，银行贷款、转贷、股东供款和私募基金都不能用于支付土地出让金；
房地产行业政策调整，严厉杜绝以下融资行为：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；
未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；
个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；
资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；
并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
央行官网7月31日，银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会：会议再度强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产金融政策连续性稳定性，在保持个人住房贷款合理适度增长的同时，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管。会议要求，各类银行要充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。当前和今后一段时期银行信贷结构调整优化要重点做好以下四方面工作。一是要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。二是要继续做好小微企业金融服务。三是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。四是要加大对现代服务业、乡村振兴、金融扶贫等国民经济重点领域和薄弱环节的信贷支持。
政策的收缩，导致银行额度明显收紧，放款利率同比提升，传统融资渠道融资难度加大，融资成本提高，对融资渠道多元化的需求更加迫切。
三、调研中发现的问题
1．融资渠道单一，融资手段受政策影响较大，股权融资始终未有突破。东北公司资金来源中，目前占比较大的仍然是销售回款，通过融资获取的资金有限，且目前已完成的融资中融资方式仅有开发贷一种；
受房地产行业政策影响，今年东北地区银行贷款额度收紧，贷款业务整体趋势放慢，银行授信的房地产企业十分有限，银行在近期已经大幅度收缩贷款业务，并且东北地区银行融资价格普遍高于北上广深及南方沿海城市，且准入条件高，东北公司融资相对困难。
2．目前东北公司积极寻求拓宽融资渠道，加大信托融资力度，但是信托融资具备着一定的时间性和周期性，在顺、逆周期中，东北公司所能够得到的融资金额会有一定程度的波动，进而会对这一融资渠道产生影响。由于近年信托融资发展过于快速导致系列财务风险产生，银保监会在5月份点名4种不合规信托的融资方式；
7月初多家信托公司收到银保监窗口指导，要求控制房地产信托业务规模，银保监会约谈了大型信托公司。同时，国家已经出台政策限制信托公司对房地产行业融资的支持力度，融资成本也相对提高。
3．创新型融资渠道中，对于股票、债券等融资渠道东北公司也进行了调研，这类融资渠道优点是可以满足企业对资金的长期需求，融资成本低。缺点是房地产开发行业的股市发展并不完善，导致该融资渠道并不畅通，并且我国对债券发行的条件要求极高，政策影响力度大。
四、调研问题的解决思路
1．积极寻求股权融资，优化融资结构
面对东北公司融资困难，银行、信托等政策不利于融资的问题，可以直接寻求股权投资，联合开发，互相帮助，实现企业间资源和资金的整合，实现1+1>2的效果。这种联合开发的好处是快速获得投资收益，获得资金回报，解决东北公司的资金缺少的问题，帮助东北公司在稳定的资金流通中做强做大。
但是做股权项目要摒弃之前的“明股实债”，把自己定位成股东，取得表决权，参与公司管理，根据公司的运营水平进行分红等。企业可以寻找股权投资人、战略投资者，也可以通过基金运作。
2．进一步整合内外资源，扎实开展融资工作
目前开发贷依然是东北公司融资的重要渠道，为确保融资工作有效、有序地开展，应重点关注以下方面的工作：
一是要指定专人，高度重视融资工作，各级财务部都应指定专人具体负责此单位的融资工作；
二是要紧跟时代的潮流，善于解读当今的融资政策，了解最新的融资咨询；
三是要加强学习力度，有长远的眼光，既要掌握房地产行业特点善于推测未来房地产行业融资的发展趋势；
四是在融资过程中要谨慎、细致，融资工作要结合本单位自身的经营情况、战略目标和发展情况，考察好项目的前景，尽量规避融资和后期经营过程中的风险。
3．积极寻求长期合作资金方，推进创新型融资
为贯彻落实东北公司“五个创新”实施方案要求，努力拓展两个事业部融资渠道，有效解决拿地资金短缺问题，重点推进西派唐颂信托融资的落地。寻找战略合作方，完成项目融资方案并推动落地，保障各项资金需求。寻找长期合作资金方，完成战略合协议签订，为区域公司股权多元化（混改）以及项目合作打好基础。
